2026년 5월 9일, 다주택자에게는 매우 중요한 날이 다가오고 있어요. 바로 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 종료되기 때문인데요. 이 유예 제도는 2022년부터 시작되어 매년 연장되어 왔지만, 이제는 더 이상 연장되지 않고 원래대로 중과세가 적용될 예정입니다. 대통령실에서도 연장 불가 방침을 공식적으로 밝혔기 때문에, 이제는 이 변화에 대비해야 할 때입니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순히 세금 제도의 변화를 넘어, 부동산 시장 전반에 걸쳐 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 따라서 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점에 맞춰 세금 폭탄을 피할 수 있는 방법을 미리 알아두는 것이 중요합니다.
중과 유예 종료, 세금 부담은 어떻게 달라지나?
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되면, 부동산 매각 시 세금 부담이 눈에 띄게 늘어나게 돼요. 지금까지는 다주택자라도 기본세율만 적용받아 상대적으로 부담이 적었지만, 유예 기간이 끝나면 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 추가 중과세율이 붙게 됩니다.
구체적으로 2 주택자는 기본세율에 20% p가, 3 주택 이상 보유자는 30% p가 더해져요. 여기에 지방소득세 10%까지 합하면, 2 주택자의 경우 최고 약 71.5%, 3 주택 이상 보유자는 무려 최고 82.5%까지 세율이 올라갈 수 있어요. 이는 양도차익의 상당 부분을 세금으로 납부해야 한다는 뜻이죠.
양도세율 변화 상세 설명
양도차익이 3억 원인 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도한다고 가정해 볼게요. 중과 유예 적용 시에는 약 1억 2천만 원의 세금이 부과되지만, 유예 종료 후에는 20% p 중과세율이 추가되어 약 1억 8천만 원으로 세금 부담이 크게 늘어나요. 3 주택자의 경우라면 양도차익의 절반 이상이 세금으로 나갈 수도 있는 상황입니다.
특히 주의해야 할 점은 양도세 계산의 기준이 계약일이 아닌 잔금 지급일이라는 거예요. 따라서 5월 10일 이후 잔금을 지급하게 되면 중과세 대상이 되니, 매각 계획이 있다면 이 점을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 중과세가 적용될 때는 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다는 점도 세금 부담을 가중시키는 요인이 됩니다.
정부의 보완책: 잔금일 유예 조건과 적용 범위
정부에서는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 시장 혼란을 최소화하기 위해 몇 가지 보완책을 발표했어요. 가장 핵심적인 내용은 바로 ‘잔금일 유예 조건’인데요. 5월 9일까지 계약금을 지급하고 계약서를 작성한 경우, 잔금일을 최대 6개월까지 유예할 수 있도록 허용한다는 것이에요. 다만, 이 혜택을 받기 위해서는 실제 계약이 5월 9일 이전에 이루어졌음을 증빙할 수 있어야 한다는 점, 꼭 기억해두셔야 합니다.
세입자 거주 주택에 대한 예외 규정
또한, 임차인이 거주 중인 ‘세 낀 매물’의 경우에도 예외 규정이 적용될 수 있어요. 임차인의 거주 기간이 남아있어 임대인과의 협의 없이는 퇴거가 어려운 상황이라면, 양도세 중과를 피하기 위한 매도가 쉽지 않을 수 있잖아요. 이러한 점을 고려하여 정부는 2024년 2월 12일 이전에 계약된 임대차 계약에 대해서는 임대차 계약 종료 후 1개월까지 잔금 기간을 연장할 수 있도록 허용했어요. 하지만 여기서 중요한 점은, 6개월 이상 잔금을 미루는 경우에는 ‘다주택자’가 ‘무주택자’에게 매도하는 경우에만 해당된다는 조건이 붙는다는 거예요.
유예 지역 및 적용 시점 안내
이러한 보완책은 급하게 매물을 처분하려는 다주택자들로 인해 시장이 불안정해지는 것을 막고, 다주택자들이 시장 상황을 좀 더 신중하게 지켜보면서 매도 시점을 결정할 수 있도록 돕기 위한 조치로 해석됩니다. 특히, 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 서울 전 지역과 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 의왕, 하남, 수지 등 일부 지역에 6개월 유예가 적용될 예정이에요.
다만, 강남 3구와 용산은 조정 대상 지역으로 6개월 유예 대상에서 제외될 가능성이 높으며, 이들 지역은 3개월의 추가적인 유예 기간이 부여될 것으로 전망되고 있습니다. 이러한 유예 기간 동안에는 양도소득세 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간을 초과하여 매물을 처분할 경우에는 중과세율이 적용될 수 있으니 주의가 필요합니다.
다주택자 판단 기준 및 규제 지역 확대
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 인해 서울 전역과 경기 지역의 12개 시군구가 규제지역으로 새롭게 지정되었어요. 과천, 광명, 성남, 안양, 용인 등 주요 도시들이 포함되었는데요. 이렇게 규제지역으로 지정되면 조정대상지역의 경우, 비규제지역에 비해 취득세율이 3배 이상 높아지게 됩니다. 특히, 주택을 증여할 때도 증여 취득세와 증여세 부담이 크게 늘어나기 때문에, 혹시 증여 계획이 있으시다면 해당 지역이 규제지역에 포함되는지 꼼꼼히 확인하는 것이 정말 중요합니다.
다주택자 판단 기준 강화 계획
정부는 앞으로 다주택자를 판단하는 기준을 법률로 상향 조정하여 과세 체계를 더욱 강화할 계획이라고 합니다. 이는 주택을 단순한 투자 수단이 아닌 거주 목적으로 되돌리려는 정부의 의지를 보여주는 것이기도 해요. 이러한 세금 부담의 증가는 시장에 매물이 쏟아지는 결과를 가져올 수 있으며, 이로 인해 일시적으로 부동산 가격 조정이 발생할 가능성도 배제할 수 없답니다. 따라서 현재 다주택자로서 보유하고 있는 주택의 현황을 면밀히 파악하고, 앞으로 강화될 규제와 세금 부담을 고려한 신중한 의사결정이 필요한 시점입니다.
양도세 중과 유예 종료, 시장 전망과 대응 전략
다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점인 5월 10일이 다가오면서 부동산 시장의 움직임이 더욱 주목받고 있어요. 전문가들은 이 시점을 기점으로 시장에 상당한 변화가 있을 것으로 예상하고 있습니다. 우선, 양도세 중과 유예 종료 전에 세금 부담을 줄이려는 다주택자들이 급매물을 내놓으면서 일시적으로 가격 조정이 발생할 가능성이 높아요. 특히 규제지역 내 다주택자라면 5월 9일까지 계약을 완료하거나 잔금을 치르는 것이 중요하며, 보유 기간이 긴 주택부터 매각하거나 여러 해에 걸쳐 양도차익을 분산시키는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.
5월 10일 이후 시장 변화 예측
하지만 5월 10일 이후에는 상황이 달라질 수 있습니다. 중과세 부담이 커지면서 매물이 시장에 나오지 않는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 수 있고, 이는 거래량 감소와 가격 경직으로 이어질 수 있다는 전망도 있습니다. 무주택자나 1주택자에게는 오히려 5월 이전이 매수 기회가 될 수 있지만, 이후에는 신중한 접근이 필요해 보입니다. 또한, 정부는 양도세뿐만 아니라 보유세 강화에 대한 논의도 진행하고 있어, 다주택자들은 장기적인 관점에서 자신의 자산을 점검하고 최적의 대응 방안을 마련해야 합니다.
단순히 매각하는 것 외에도 가족에게 증여하거나, 입지가 좋은 ‘똘똘한 한 채’만 남기는 전략, 혹은 임대주택 등록 등 다양한 선택지를 신중하게 검토해야 할 시점입니다. 전문가들은 세무사나 공인중개사 등 전문가와 상담하여 개인의 상황에 맞는 맞춤형 전략을 수립하는 것이 중요하다고 조언하고 있습니다.
세입자 낀 경우와 증여 시 세금 변화
다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고, 특히 세입자가 거주 중인 주택을 처분해야 하는 경우와 증여를 고려하는 경우에 대한 세금 변화는 매우 중요해요. 먼저, 세입자가 있는 주택의 경우, 정부는 2026년 5월 9일 유예 종료 시점을 놓치더라도 2026년 5월 9일까지 매도 계약을 체결하고 6개월 이내에 잔금 및 등기를 완료하면 양도세 중과 대상에서 제외하는 예외 정책을 추진하고 있어요.
이는 급하게 매물을 내놓기 어려운 상황을 고려한 조치로, 다주택자들이 시장 상황을 보면서 신중하게 매도 시점을 결정할 수 있도록 돕는 역할을 할 것으로 기대돼요. 하지만 이 유예 기간을 넘기게 되면 기본 양도소득세율에 최대 30%의 중과세율이 더해져 실제로는 80%가 넘는 높은 세금이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.
규제 지역 확대에 따른 증여세 영향
한편, 증여를 고려하고 있다면 규제지역 확대에 따른 세금 변화를 면밀히 살펴봐야 해요. 2025년 10월 15일 부동산 대책으로 인해 서울 전역과 과천, 광명, 성남, 안양, 용인 등 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되었어요. 규제지역으로 지정되면 비규제지역에 비해 취득세율이 3배 이상 높아질 뿐만 아니라, 증여 시에도 증여 취득세와 증여세 부담이 크게 증가하게 돼요.
따라서 증여 계획이 있다면 해당 주택이 규제지역에 속하는지 여부를 반드시 확인하고, 그에 따른 세금 부담 증가를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 할 거예요. 이러한 변화들은 다주택자들의 부동산 처분 및 관리 전략에 큰 영향을 미칠 수 있으니, 관련 정보를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
다주택자 양도세 중과 유예 종료는 언제인가요?
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일부로 종료될 예정입니다.
양도세 중과 유예 종료 시 세금 부담은 어떻게 달라지나요?
유예 종료 후에는 2주택자는 기본세율에 20% p, 3 주택 이상 보유자는 30% p의 추가 중과세율이 적용되어 세금 부담이 크게 늘어납니다.
정부의 잔금일 유예 조건은 무엇인가요?
5월 9일까지 계약금을 지급하고 계약서를 작성한 경우, 잔금일을 최대 6개월까지 유예할 수 있습니다. 단, 계약이 5월 9일 이전에 이루어졌음을 증빙해야 합니다.
세입자가 거주 중인 주택을 매도할 경우 양도세 중과를 피할 수 있나요?
2026년 5월 9일까지 매도 계약을 체결하고 6개월 이내에 잔금 및 등기를 완료하면 양도세 중과 대상에서 제외되는 예외 정책이 추진되고 있습니다.
증여 시 세금 변화는 어떻게 되나요?
2025년 10월 15일 부동산 대책으로 규제지역이 확대되면서, 규제지역 내 주택 증여 시 취득세율 및 증여세 부담이 크게 증가합니다.